bazso

Életem egy komoly pontjához értem el, megvettem első - és egy darabig várhatóan egyetlen/utolsó - lakásom. A folyamat nem volt egyszerű, a hitelügyintézés is bekavart, úgyhogy elég sokat okosodtam a témában. Azonban mivel saját magam a közeljövőben nem profitálok ebből a tudásból, ezért úgy döntöttem megosztom a tisztelt nagyérdeművel a tapasztalataimat, valamint ha van rá igény, akkor az ügymenet során keletkezett dokumentumok mintaváltozatait is. Remélem ezzel sokaknak nyújthatok segítséget, akik nem látják át a folyamatait egy hitellel megbonyolított lakásvásárlási eljárásnak.

I. Lakáskeresés megkezdése

Így utólag nézve az egyik legnehezebb dolog maga a döntés volt, hogy belevágjak a dologba. Ezután már csak a megfelelő lakás kiválasztása volt nehezebb, a többi lépés ezután meglepően egyszerűnek bizonyult. A lakásvásárlás elején egy dolgot kell megtenni, elhatározni, hogy mit akarunk és mennyi pénzünk van rá. Ha hitelt készülünk felvenni, akkor ez egyáltalán nem olyan triviális feladat, mint amennyire elsőre látszik. Velem eleinte nagyon elszaladt a ló, tovább nyújtózkodtam gondolatban ameddig a takaróm ért, szemeim előtt ott lebegett álmaim lakása és ahogy folyt a keresés, kezdett egyre elérhetetlenebbnek tűnni.

Ezért itt az a tanácsom ennél a pontnál, hogy két dologra koncentráljunk:

• mik a minimális elvárások?
• mennyi havi terhet tudok magamnak megengedni?

Ha ezt letisztáztuk, akkor azt javaslom, hogy ugorjunk a második pontra.

II. Hitelintézet kiválasztása

Fontos, hogy ne akkor keressünk bankot, amikor már megtaláltuk álmaink lakását, mert csúnya pofonokat kaphatunk az élettől. Én a döntés pillanatában azonnal elkezdtem megfelelő hitelintézetet választani. Itt érdemes segítséget kérni, de ha az ember kicsit foglalkozik vele, akkor hamar kiigazodik a bankok ajánlatai között, persze mindig fontos az apróbetűs részt elolvasni.

Fontos tudni, hogy a bankok szeretnek  kedvezményekkel kedveskedni azoknak a hitelkérelmezőknek, akik már más szolgáltatásaikat igénybe veszik. Éppen ezért én is a megfelelő bank kiválasztása után a következőket tettem:

• előminősítés kérése
  lényegében megnézik az adósjelöltet, hogy megfelel-e, nincs-e a bar listán, valamint a legfontosabb hogy megtudhatjuk mennyi a maximum hitel amit kaphatunk és milyen feltételekkel
• számlanyitás, fizetésem továbbiakban erre a számlára utaltattam
  szeretik a bankok látni, ha hozzájuk megy a fizetés, ráadásul ha eltelik 3-6 hónap, akkor munkaviszony mellett nem nagyon van szükség munkáltatói igazolásra sem
• magánnyugdíjpénztár átjelentkezés
  ezért is kedvezmény járt az általam választott banknál, azonban ezt már a hitelkérelem feladása előtt 5 perccel léptem meg :)

Nagy titkot nem csinálok belőle - pláne hogy maximálisan elégedett vagyok velük -, én az AXA Bankot választottam lakótársnak az elkövetkezendő pár évre.

III. Megfelelő lakás kiválasztása

A hitelintézet kiválasztása, valamint a hitelekkel kapcsolatos részletes információk után rögtön kiderült, hogy anyagilag miben gondolkodhatom és ez kicsit felgyorsította a lakásvásárlási folyamatot.

Sajnos az átlagembernek kompromisszumokat kell hozni azt gondolom ebben a kérdésben, az viszont nagyon fontos, hogy ne vegyünk lepukkant lakást olcsóbban azzal a címszóval, hogy majd felújítjuk, ha havi szinten kimerülünk a várható hiteltörlesztés nagyságától. Sajnos arra sincs nagyon lehetőség, hogy a hitel egy részét lakásfelújításra fordítsuk (nem is értem, hogy miért nincsen még ilyen banki termék a piacon). Persze lehet az eladóval közösen mutyizni a vételáron, ami amellett, hogy közel sem törvényes sajnos nem is nagyon segít rajtunk hitel felvételével kombinált adás-vétel esetén.

IV. Adásvétel

No, a legizgalmasabb része az egész történetnek. Aki még nem vásárolt lakást annak meglepő lesz, hogy az adásvételi szerződés már azelőtt aláírásra kell hogy kerüljön (persze lehetnek/vannak kivételek), mielőtt még a bank szóba állna velünk. Ez ijesztően is hangzik, hiszen felmerül a kérdés, hogy mi van, ha nem kapom meg a hitelt, stb. Épp ezért érdemes már előre bejelentkezni a bankhoz és tisztában lenni a feltételekkel.

Az adásvételi egyik legfontosabb pontja itt, hogy bank által elutasított hitelkérelem esetén a  foglaló visszatérítésre kerüljön, különben csúnya pofára esés következhet miután az ember kifizette mondjuk a megvásárolni kívánt lakás 10%-át, hiszen a törvényben foglaltak alapján a foglaló alap esetben nem jár vissza ilyen körülmények mellett. 

Emellett az adásvételi másik fontos pontja, hogy a fizetési ütemezést tárgyalja. Van még pár dolog, aminek mindenképp benne kell lenni:

• Függőben tartás : tulajdonjog-fenntartással történő eladás
  No, ez rettentő bonyolultan hangzik, de a lényege annyi, hogy mivel nem azonnal történik meg a kifizetés a hitel miatt, ezért mind a két felet védeni kell: eladót abban, hogy amíg nem kapta meg a teljes vételárat, addig a lakás tulajdonosa továbbra is ő maradjon, a vevőt abban, hogy míg tart az ügylet, addig az eladó ne terhelhesse meg az ingatlant, vagy ne adhassa el másnak (is). 

• Tulajdonbejegyzési engedélyező nyilatkozat
  Adásvételi szerződés aláírásával együtt ügyvédi letétbe kerül egy nyilatkozat, amelyben az eladó nyilatkozik arról, hogy a vevő tulajdonba veheti az ingatlant (fontos, hogy a tulajdonosi arány is szereplejen, pl. 1/1). Az ügyvéd vevő számára abban az esetben adja ki a nyilatkozatot, ha az önerő megfizetésre került (mindig a banki hitel kell hogy legyen az utolsó részlet), valamint átvette a Bank kötelezettségvállalási nyilatkozatát a hitel folyósításáról.

Fontos, hogy minden bank más és más elvárásokat szab az adásvételi szerződéssel kapcsolatban, ezért ezekről tájékozódjunk és hívjuk fel ügyvédünk figyelmét is, aki az adásvételi szerződést intézi! A mellékelt szerződés az AXA Bank elvárásai alapján készült, azonban nem garantálom és felelősséget sem vállalok azért, hogy jelen pillanatban is megfelel nekik!

V. Földhivatal első kör

Amennyiben az adávételiben az eladók hozzájárultak a függőben tartáshoz, akkor a Földhivatalnál ezt rögtön el is kell intézni. Valószínűleg nem lesz dolgunk ezzel, az ügyvéd intézi majd, de a Földhivatalnál be kell adni a tulajdonjog-fenntartással történő eladási kérelmet az adásvételi szerződéssel együtt. Ehhez hivatalos kérelmet kell csatolni, ami akár online itt is kitölthető: http://www.foldhivatal.hu/ci/eurlap/inyemik12

VI. Banki hitel igénylése

Eljutottunk az egyik rázós részhez, a banki hitel igényléséhez. Elvileg ha jól előkészültünk, akkor nagy meglepetés már itt sem érhet. Amit a Bankba várhatóan vinni kell, az:

• személyazonosító igazolványok
• adókártya
• munkáltatói igazolás
• bankszámlakivonat (utolsó 3-6 hónap)
• adásvételi szerződés
• eredeti hiteles tulajdoni lap a megvásárolt ingatlanról 

Akinek nincs kedve és ideje sorbanállni, annak rögtön tudom ajánlani a www.tulajdonilap.com házhozszállítási szolgáltatását, másnapra ott a megrendelt tulajdoni lap, ahova kérjük. 

Újra felhívom a figyelmet, hogy jól tájékozódjunk a banki hitelekkel kapcsolatban, milyen kondíciók vannak, mikor kedvezményesebb a kamat (pl. adóstárs bevonása), stb.

Ha minden rendben van, akkor maga a hitelkérelem gyorsan megvan (esetemben nem volt több negyed óránál). 

Ha ezzel megvagyunk, akkor most egy darabig nincs dolgunk. A Bank küld egy értékbecslőt az ingatlanhoz, majd megtörténik a minősítés. Ha szerencsénk van, akkor a Bank pozitív visszajelzést küldd, valamint tájékoztatnak bennünket a hitelszerződés feltételeiről. Ezek általában a következők:

• lakásbiztosítás kötése
• esetleges adásvételi szerződésben lévő módosítási igények (nekünk sikerült következetesen elrontani minden nyomtatványon első körben a helyrajzi számot)

Ekkor már akár boldoggá tehetjük az eladókat és kifizethetjük az önerő maradék (foglalón felüli) részét. Fontos azonban, hogy ahogy ezt megtettük, írassunk alá velük egy nyilatkozatot, hogy az önerő megfizetésre került, ez feltétele lesz a banki hitel folyósításának.

VII. Hitelszerződés

Amennyiben teljesítettük a szerződéskötéshez szükséges elvárásokat, megtörténik közjegyző jelenlétében a hitelszerződés. Készüljünk fel arra, hogy itt komolyabb összeget ott kell hagynunk (nekem 85.000 Ft volt)! A hitelszerződés eredményeképpen kapunk egy csomagot a közjegyzőtől, ami várhatóan az alábbiakat tartalmazza:

• hitelszerződés
• kötelezettségvállalási nyilatkozat
• közjegyző által kérelmezett jelzálog bejegyzés az ingatlanra

A hitel folyósításához első körben a letéteményes ügyvédhez el kell juttatni a kötelezettségvállalási nyilatkozatát a Banknak, erre megkapjuk a tulajdonjog bejegyzési nyilatkozatát az eladóknak. Ezután az ügyvédünk vagy mi elindulunk a Földhivatalba...

VIII. Földhivatal második kör

Itt kell nagyon figyelnünk, mert a Földhivatal kekeckedik és könnyű hibázni! Első körben az ügyvédünk által elkészített tulajdonjog bejegyzési kérelmet adjuk oda (kérelem kitöltése továbbra is itt: http://www.foldhivatal.hu/ci/eurlap/inyemik12 ), csatolva az eladók nyilatkozatát. Ezzel rögtön megszűnik a fenntartás, amit első körben kértünk. Ha ez kész, odaadjuk az ügyintézőnek a jelzálog bejegyzési kérelmet, amit kaptunk kis csomagban a közjegyzőtől. 

Fontos:

• ebben a sorrendben adjuk oda, hiába egy körös az ügyintézés! ellenkező esetben a feldolgozásnál fordított esetben azonnal elutasíthatják a jelzálog bejegyzést, hiszen még nincs a nevünkön az ingatlan
• az érkeztetett példányokat mindenből rakjuk el szépen, ezt kell visszajuttatnunk a Bankba, ez a feltétele a hitel folyósításának. 

Ha ezekkel megvagyunk, valamint a dokumentumokat eljuttattuk a Bankba, készen is vagyunk. Hátradőlve várhatjuk, hogy a Bank utalja a pénzt az eladóknak, az én esetemben pénteken adtuk le a papírokat és kedden utalta a Bank a pénzt, tehát nincs nagy teketóriázás. 

Konklúzió

A hitelre történő lakásvásárlás elsőre nekem nagyon tortúrásnak tűnt, de alapvetően azt mondhatom, hogy ha az ember felkészül, akkor semmi komoly probléma nem érheti. Remélem az itt leírtak segítenek átlátni a folyamatot és könnyíteni mások ingatlanvásárlását. Természetesen újra jelzem, hogy ezek csak saját tapasztalatok, nem feltétlen fedik a hivatalos eljárást, pláne, hogy Banki függőségeket is tartalmaz!

Nem vállalok továbbra sem felelősséget, ha valakinek jelen leírás alapján problémája akad saját ügyének intézésekor! Mindig körültekintően olvassuk el a tájékoztatókat, valamint hallgassuk meg ügyvédünket, a közjegyzőt és az általuk elmondottak szerint járjunk el!